Mysteel：分区松绑下的一线试探 ——政策托底能否稳住楼市预期？
2025年8—9月，一线城市率先启动“外围先松、金融协同”的限购优化与信贷宽松组合，以分区化托底成交、稳定预期。在“价投双弱”阶段背景下，北京五环外、上海外环外与深圳部分区域成为政策试点，旨在利用“人口虹吸”与支付能力优势将政策效果最大化，同时避免核心区房价外溢，维持“稳量不扰价”的政策底线。
当前背景：新房与二手房价格持续下探、房地产开发投资同比大幅下滑、市场信心普遍回落。而这一轮政策调整是探索通过结构性松绑激活链条修复，并非全面放水。初期效果上看，成交端边际改善明显，但价格中枢尚未企稳，投资与新开工仍处低位，整体盈利空间并未得到显著改善，而融资支持滞后与回报率偏低等瓶颈未解。
展望后续，地方层级宽松虽有助于短期托底，但市场真正走出低位，仍需依赖更高层级政策工具的接力，包括库存回购、税费减免与中央基金介入等。当前市场活跃或更多是对九月底全国性政策窗口的提前反应，能否真正形成“量稳价稳投修复”的转折，取决于政策能否突破地方层级、实现纵深发力。
【正文】
2025年8月以来，一线城市陆续推出限购优化与金融配套政策，形成了“外围先松、金融协同”的政策路径。各城市在执行力度与覆盖区域上有所差异，但整体方向明确：在不触碰核心区调控底线的前提下，通过定向宽松释放市场活力。
一、政策落地：一线先行，松绑自外围启动
1. 政策举措与区域差异
北京：自8月9日起，五环外购房不再限套数，同时放宽首套认定、将二套公积金贷款上限提升至100万元，并首次允许提取公积金用于支付首付。官方强调“并非全面放开限购”，核心区依旧严格，以外围托底交易。
上海：8月26日宣布外环外取消套数限制，成年单身按家庭口径认定；金融端明确二套房利率按首套执行（LPR-45bp），并配合“既提又贷”和房产税口径优化。外环外区域贡献了新房成交量的约61%、二手房约51%，松绑效果对市场结构支撑明显。
深圳：9月初在部分外围区域取消购房资格审核或套数限制，并推动按揭利率市场化，延续“由外向内、逐步试探”的松绑逻辑。
2. 为何聚焦一线，先松外围？
一线城市具有人口与就业吸附、金融承载及支付能力等多重优势，能够更快地将政策刺激转化为市场成交，在当前资源有限背景下具备更高的边际效应。而优先在外围区域落地，则有助于在维持成交“量”的同时，防止核心区域房价波动，体现“稳量不扰价”的政策底线。
相比之下，二三线城市由于产业与人口集聚度相对不足，库存压力更重，政策乘数效应较弱。若采取“一刀切”式全国放松，反而容易陷入“短效—再宽松”的循环，政策效率下降。因此，本轮“阶段性聚焦一线”并非放弃其他城市，而是在当前阶段的资源配置与政策容忍度下的最优选择。
3. 时点选择与顶层导向
7月召开的中央城市工作会议与政治局会议明确提出“高质量城市更新”与“因城施策”的基调，标志着政策重心从“增量扩张”向“存量提质”转变。一线城市适时开展差异化、结构化松绑，既是对中央导向的响应，也为“金九银十”托底提供了先手部署。
二、政策动因：价投双弱与市场预期回落
本轮政策调整并非全面放水，而是在价格持续走低、投资显著疲弱、预期系统性回落的背景下的定向托底，其主要动因可归纳为三方面：
1.价格下行压力加剧：国家统计局数据显示，2025年8月70城新房价格环比下降0.31%，二手房下降0.58%，均较7月加速下跌。尽管一线城市新房价格相对稳定，但二手房自5月起已连续下行，且跌幅明显高于二三线，反映出预期弱化带来的压力。
2.销售与投资同步承压：全国商品房销售面积在2023年5月至2024年4月期间累计同比降幅持续收窄，但自2025年5月起又连续四个月走扩至-4.7%。更值得关注的是，1—8月房地产开发投资累计同比下降12.9%，绝对值为2014年以来同期最低，土地出让收入也下降4.7%，资金回流与财政支撑双重承压。
3.市场预期持续走弱：去年“924新政”效应递减后，市场信心回落。二手房挂牌量持续上升，议价空间扩大，居民与机构投资者普遍转为观望，预期修复亟需政策重估支撑。
三、为何投资与新开工依旧偏弱？
当前部分城市销售有所回暖，但投资与新开工修复迟缓，主要受制于三方面结构性瓶颈：
1. 项目盈利能力受限
土地收入对财政的重要性导致地价具备刚性，叠加销售价格在“核心区受控、二手承压”的格局上行受限，导致开发利润空间被压缩。以项目投资回报测算来看，销售均价难以覆盖地价、建安成本、期间费用与融资成本，IRR（内部收益率）难以覆盖WACC（加权平均资本成本），项目盈利性不足，理性行为自然转向“谨慎拿地、延缓开工”。
2. 融资链路未完全修复
虽然按揭贷款利率下调对购房者有效改善月供压力，但开发贷款授信仍高度依赖项目销售回款与现金流表现。当前“白名单”政策主要偏重“保交楼”，对新增项目融资支持有限，扩张性融资恢复节奏仍慢。
3. 房地产市场回报率低迷
当前房价涨幅仍长期低于CPI，同时全国及各线城市租售比持续下行，房地产的保值功能与现金流回报同步减弱。无论居民购房还是企业持有，预期收益都难以覆盖相关成本，市场参与意愿因此不足。
综上所述，销售端的修复尚未形成“价—投”正反馈闭环。从成交到投资的转换仍需满足价格预期稳定、库存去化与资金成本下降三者条件，缺一不可。
四、松绑有效但传导缓慢：交易先行、修复滞后
1. 初步成效：成交回升，价格承压
（1）新房成交率先改善，结构分化
数据显示，9月中上旬北京、上海、深圳三城商品房住宅成交面积较8月中上旬环比提升23%。其中，北京略降6.6%，但上海和深圳分别大幅增长38.2%和21.9%。同比来看，北京下降7.1%，上海上涨22.8%，深圳下降13.4%。
在更大范围内，30个大中城市整体新房成交面积环比增长6.2%，其中一线城市增长15.6%，二线增长7.7%，三线则下降6.3%；同比整体增长6.3%，一线贡献+7%，为政策释放后的典型“成交先行”。
（2）二手房回暖但压力犹存
同期，北上深三城二手房成交套数环比提升10%，同比增长20.4%。其中深圳同比增长超35%，表现突出。然而，高位挂牌量与扩大议价空间仍在持续，显示市场尚处“观望—交易”过渡期。
（3）价格中枢依旧承压
8月，一线新房价格环比整体下降0.1%，上海小幅上涨0.4%，但北京、广州、深圳分别下降0.4%、0.2%、0.4%。相比之下，二手房更脆弱，一线城市二手住宅价格环比下降1.0%，其中北京、上海、深圳跌幅均在0.8%以上。新房抗跌性更强，二手房更直接反映市场预期下调，价格恢复尚需时间。
2. 三重掣肘影响传导节奏
（1）置换链路径存在结构摩擦
“以旧换新”流程中，挂牌—议价—网签—放款各环节均存在滞后，导致成交虽改善但回款节奏偏慢，抑制了开发商的开工决策。
（2）金融传导惯性犹存
尽管居民端信贷边际宽松，但开发端的资金释放滞后，尤其贷款授信审批周期与销售持续性挂钩，金融端正向循环尚未建立。
（3）价格阀门尚未开启
为控风险，核心区仍严格限购，外围成交难以带动价格预期修复。利润表改善“最后一公里”可能需更高级别政策工具介入，如优化税费、回购库存或设立购房基金等。在缺乏纵深工具的情况下，“稳量”难以顺畅传导至“价稳—投稳”。
五、政策展望：从“稳量”到“价稳”的路径演进
部分机构（如摩根大通）提出房地产政策可分为“四层级工具框架”。以此观察，目前各地主要处于第一层级（地方自主宽松），主要目标是托底成交，但要实现价格企稳与投资恢复，还需更高层级政策发力：
1. 第一层级：地方宽松托底——“稳量”主导
内容：限购差异化调整、下调房贷利率与首付、公积金优化、契税减免等。
定位：北京、上海、深圳均属此类，其中上海金融端力度略强。
效果：短期提振成交量，但价格中枢难以改变。
2. 第二层级：库存回购与货币化补偿——“去化+资金周转”
内容：推动城中村改造与保障房转化，财政平台回购库存并货币补偿。
判断：机构普遍认为短期内最可能落地，形成“库存去化—城市更新”的联动。
意义：有助于从“稳量”过渡至“价稳”。
3.第三层级：更强需求侧激励——“价稳回升”的政策杠杆
内容：全国范围内的税费减免、二手交易流通效率提升、更大力度信贷宽松。
门槛：需中央层面重视，政策目标从“稳成交”转向“稳房价”。
4.第四层级：中央购房基金与全国性刺激——“系统逆转”的终极选项
内容：设立中央级购房基金、国家级去库存项目（类2015年操作）。
可能性：有效性最强但政治与财政门槛最高，若落地将极大扭转市场预期。
总结：当前市场的活跃表现，或更多是对九月底可能出现的全国性政策窗口的提前反应。参考2024年9月的集中放松经验，市场对“季末政策”的预期有所增强。若政策仍停留在地方主导的第一、二层级，缺乏中央层面的工具配合，市场复苏动能可能难以持续。
因此，政策的持续性与工具的层级跃升，将成为未来“价投修复”的关键变量。特别是在开发企业投资意愿偏弱、新开工持续低迷、价格预期尚未修复的背景下，中央是否出手、何时出手，将直接决定本轮政策周期是否真正迎来转折。
从政策演进方向看，后续可能在供给端同步引入结构性机制创新，例如探索“现房销售制度”的逐步试点与规范化推进，以应对当前销售周期延长、风险传导链条脆弱等问题。通过推动“先建后售”，既有助于压实企业风控责任，稳定购房者预期，也有望在中长期内重塑商品房市场的交易规则与信心基础。
